LOTEAMENTOS

Loteamentos são divisões de uma propriedade maior em diversos terrenos menores, e há uma série de documentações necessárias para que as etapas do loteamento possam ir avançando. 

Obter licença ambiental, ter um estudo de geotecnia do solo e adequação à legislação local são alguns dos procedimentos básicos. Em seguida, o projeto deve levar em consideração a topografia do terreno, a drenagem e as instalações para saneamento básico, eletricidade e telefonia. Pavimentação e paisagismo também são relevantes. 

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Uma das partes mais importantes do processo de loteamento é a regularização do(s) lote(s) os quais serão construídos. No processo é importante que a matrícula esteja condizente com o terreno, algo que muitas vezes está desatualizada e necessita de um levantamento e retificação da matrícula para então dar início aos processos de unificações e separações dos lotes.

Desmembramento: É a divisão do terreno em lotes menores que o original. É o processo de legalização de todos os pedaços de um terreno maior, uma antiga lavoura, uma quadra nova, etc. Um desmembramento é característico quando o que é dividido é totalmente edificável. Neste processo, portanto, não há necessidade de construção de vias de acesso, posteamento de luz e/ou outras benfeitorias públicas.

Loteamento: É a subdivisão do terreno em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento das vias existentes. Nesse caso, portanto, o projeto deve incluir benfeitorias públicas e projetos de infraestrutura.

Unificação: Processo de unificação de lotes menores de um terreno. Esse processo é quando possui-se dois ou mais lotes que se encontram e precisam, então, ser unidos para uma construção ou futura divisão.

O processo de licenciamento ambiental normalmente é dividido em três etapas: Licença prévia: apresentando os estudos iniciais de ocupação da área. Licença de instalação: apresentando todos os projetos de urbanismo e infraestrutura aprovados pelos organismos competentes. Licença de ocupação: após certificar-se da correta execução das obras. Sem dúvida é uma das etapas mais demoradas de todo o processo de aprovação. Já os estudos de geotecnia do solo (ou sondagem) são fundamentais para o desenvolvimento dos projetos de infraestrutura. Neles, podemos identificar o tipo de solo, profundidade do lençol freático e existência de rochas. Todas essas informações são muito relevantes para o desenvolvimento dos projetos executivos. Com relação à legislação, apesar do parcelamento de solo ser regido pela lei federal 6766/79, é sempre importante a análise detalhada da legislação municipal, visto que podem existir exigências municipais mais restritivas que a lei federal.

O levantamento planialtimétrico é um levantamento topográfico que tem como objetivo representar com mais precisão a porção de terra analisada. Esse levantamento deve ser feito de forma minuciosa para que todas as características sejam analisadas e para que nada passe despercebido. 

Existem alguns tipos de levantamento topográfico para loteamento, sendo que os mais comuns são planimétrico (duas dimensões), planialtimétrico (três dimensões) e planialtimétrico cadastral (que também inclui todas as marcações do terreno, como eventuais construções e, áreas verdes protegidas), sendo este último tipo o mais indicado para loteamentos, pois já indica ao cliente se será necessário desapropriar casas e/ou obter uma licença ambiental.

De modo geral, o levantamento planialtimétrico traz as três dimensões e os níveis encontrados no terreno em uma representação plana. O levantamento planialtimétrico deve ser feito por um profissional especializado na área, pois será ele que determinará se o terreno está apto para ser utilizado.

Todas as obras de infraestrutura necessárias para a implantação de um loteamento são responsabilidade do executor.

 É necessário finalizar a obra com todas as redes (água, esgoto, elétrica e telefônica) devidamente testadas e aprovadas pelas respectivas concessionárias para que a prefeitura emita o termo de recebimento, garantindo que todas as obrigações foram devidamente executadas.

São necessários levantamentos das áreas para desenvolvimento de projetos de pavimentação, coleta e direcionamento de recursos hídricos, movimentações de terra, locação e conferência de posicionamentos, bem como todo projeto arquitetônico e de implementação.

 “O papel aceita tudo”.
Você já deve ter ouvido essa frase e deve entender a dor de cabeça de ver que o que você esperava (e pagou por), não saiu como esperado. Aí está a importância de se planejar para saber o que cobrar e o quanto está sendo executado em cada mês do seu projeto. Relatórios sem dados precisos são apenas opiniões.

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Roberto Haas - @betohaas

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Bom demais, Parabéns pelo trabalho e o profissionalismo!

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